(NL versie hieronder)

MODÈLE DE LETTRE CI- DESSOUS.
A adresser pour le 24 mai au plus tard à
commissiondeconcertation@forest.brussels.

Vous trouverez ci-dessous un modèle de lettre qui aborde un certain nombre de préoccupations des habitant.e.s, non exhaustif toutefois. Libre à vous de l’envoyer en l’état ou de l’adapter. Si vous le souhaitez, vous pouvez également demander d’être entendu dans le cadre de la commission de concertation prévue le mardi 12 juin 2018.

Si vous souhaitez en savoir plus, vous trouverez les principaux documents concernant le projet sur https://we.tl/kq9tpi9gVE. Vous pouvez également consulter une version papier des documents ce lundi 21 mai au QuartierWielsWijk, rue des Alliés 273.

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Modèle à envoyer à commissiondeconcertation@forest.brussels

Objet : demande de permis d’urbanisme et d’environnement, avenue Van Volxem 366A – 386 à 1190 Forest

Madame, Monsieur,

Je me permets de vous adresser la présente dans le cadre de l’enquête publique concernant le projet déposé par JCX Immo.

Avant de commenter le projet lui-même, je souhaiterais m’attarder sur le déroulement de l’enquête publique, fort peu satisfaisant de mon point de vue. Faire coïncider le début de l’enquête avec un jour férié, suivi d’un jour de fermeture des services communaux et d’un week-end, ne constitue pas un choix judicieux si l’on veut traiter ses concitoyens avec respect. Quant au mode de consultation, on ne peut que déplorer qu’un dossier aussi volumineux ne soit disponible qu’en un seul exemplaire à l’administration. Une mise en ligne des documents (et par la même occasion une traduction en néerlandais) eut été une façon de surmonter ces deux faiblesses, mais cette option n’a malheureusement pas été mise en œuvre.

Concernant le projet lui-même, je m’interroge sur l’opportunité d’imperméabiliser 61,87% des zones de cours et jardin (page 50 du rapport d’incidences). Pourcentage en réalité peut-être plus élevé dépendant du revêtement du miroir d’eau. Cette question se pose d’autant plus que le site, globalement perméable actuellement, présente une valeur paysagère inestimable et une richesse biologique, bien plus grande que le chapitre consacré à la faune et à la flore – très succinct et donc lacunaire – ne voudrait le laisser entendre. Ne conviendrait-il pas de réduire sensiblement ce pourcentage pour préserver le caractère de la zone et donc les plans d’eau, quitte à redimensionner le projet ? Il est dit dans le rapport d’incidences que le projet va améliorer la biodiversité (p 170), objectivement comment ?

Pour justifier le taux d’imperméabilité, de loin inférieur au taux maximum de 50 % prévu dans le RRU, JCX Immo fait référence à la nappe phréatique et les cours d’eau souterrain qui empêchent le creusement d’un second niveau de parking en sous-sol. Cette contrainte intrinsèque au territoire n’est pas un argument que l’on devrait pouvoir invoquer. La volonté de construire 177 appartements et donc autant de places de parking est un choix posé par l’auteur de projet lui-même. A lui d’assurer que son projet soit conforme à la norme.

On s’étonnera par ailleurs que l’auteur de projet se permette d’exploiter les propriétés hydrogéologiques de la zone comme élément pour justifier une dérogation alors que le sujet est traité fort brièvement dans le rapport d’incidence (pp 136-141) et que l’annexe 3 censé reprendre un rapport détaillé (p 197) comprend une page de garde et aucun contenu. La question de l’eau, de toute première importance pour le quartier et ses habitants, est-elle traitée à sa juste valeur ? Ne conviendrait-il pas de l’étudier dans un contexte plus large ? Ne faudrait-il pas attendre les résultats de l’étude hydrographique préliminaire qui sera effectuée dans le cadre du CRU ? Toutes ces questions devraient faire l’objet de réponses avant qu’un permis ne soit octroyé.

En référence au dimensionnement du projet, cité plus haut, l’auteur du projet prétend avoir répondu aux remarques émises lors de la première commission de concertation. Le nombre d’appartements a effectivement diminué, mais peut-on véritablement parler de dédensification sachant qu’une partie de la parcelle, où il était prévu de construire dans la version précédente, n’est pas comprise dans le projet actuel ?

Quid des gabarits ? Le Wiels et le Brass ont servi de bases pour déterminer les hauteurs des bâtiments. Ne faudrait-il pas s’en tenir aux dispositions en vigueur qui voudraient que l’on s’appuie sur la hauteur moyenne des bâtiments du quartier, inférieure à celle de ces deux édifices emblématiques, pour déterminer les gabarits ?

Le projet est situé dans une ZIR (zone d’intérêt régional), affectée aux logements, aux commerces et aux équipements d’intérêt collectif ou de service public. Je me demande comment le projet répond à cet objectif de mixité. Des espaces de bureaux et commerciaux sont certes prévus, mais ne représentent que 2,5% des surfaces construites hors sous-sol. Vu l’importance du projet, ne conviendrait-il pas d’exiger que celui-ci réponde individuellement plus à l’objectif de mixité et donc de procéder à un rééquilibrage des fonctions, y compris l’offre de services (par exemple une crèche) ? Où sont par ailleurs les activités productives, possibles dans les ZIR et potentiellement génératrices d’emploi ?

Concernant les logements, je doute de l’adéquation entre l’offre d’appartements comprise dans le projet et la demande dans le quartier et plus largement dans la Région. Il est question de logements à prix moyens, mais est-ce vraiment le cas au vu de la nature du projet ? Que met-on en œuvre pour atteindre une vraie mixité au sein de cette promotion ?

Au sujet des constructions prévues, j’entends que le projet se veut qualitatif pour leurs habitants, mais qu’en est-il de ses effets positifs pour le quartier et les personnes extérieures au projet ? Je m’interroge sur le choix esthétique des balcons sur le pignon donnant sur le Brass, sur l’agencement des appartements au rez-de-chaussée sur l’avenue Van Volxem. Il n’y aura aucun signe de vie côté rue, ce qui peut générer des perceptions négatives et un sentiment d’insécurité.

Je me pose aussi des questions quant au choix de ne pas intégrer le bâtiment Métropoledans la promotion. Le projet sur la table se veut sur le papier qualitatif, mais comment peut-il véritablement être de qualité en excluant un élément fondamental au cœur de la zone concernée ? Le développement de toute la zone, y compris au-delà du périmètre de projet, est envisagé par à-coup. Il faudrait pourtant une vision intégrée pour assurer une évolution positive de tout le périmètre. Une demande de permis unique (comprenant le Métropole) aurait dû être introduite conformément à l’avis de la commission royale des monuments et sites.

La question du stationnement en voirie est abordée dans le rapport d’incidences (p 122), mais devrait être affinée. Les comptages ont par exemple été effectués durant les heures ouvrables en semaine, alors que des problèmes criants sont constatés en soirée dans la zone. On devrait également anticiper l’impact des activités du Métropole dans ce domaine. Par ailleurs, où en est le plan d’action communal de stationnement, dont il faudrait tenir compte dans le cadre d’un tel projet ?

Je m’interroge sur les éléments séparatifs entre domaines public et privé à l’arrière du site. Comment cette frontière sera-t-elle traitée ? Il était question d’installer une grille de 2 mètres (!) selon les informations partagées lors de la séance d’information. La qualité paysagère du futurs RER vélo en serait impactée. Afin d’éviter un effet « couloir » et offrir aux usagers du RER une vue dégagée, il conviendrait d’envisager la séparation autrement. Des noues continues associées à de la végétation pourraient assurer cette fonction. Si des noues sont effectivement prévues dans le projet, elles sont malheureusement discontinues, reliées entre elles par des canalisations.

Enfin, le fait que le projet comprenne une zone de parc accessible au public est certes un élément positif, mais quelles sont les garanties quant à l’accessibilité du site sur le long terme ? Ne devrait-il pas faire partie du domaine public et géré en conséquence ? Tout doit être mis en œuvre pour que les horaires d’ouverture du parc soient étendus, notamment pour assurer la perméabilité du site vers le RER vélo à l’arrière.

Toutes ces observations et questions m’amènent à la conclusion que le projet dans sa version actuelle n’est pas suffisamment abouti et que de nombreuses questions restent à clarifier avant qu’un permis ne puisse être octroyé. Je demande donc que le projet fasse l’objet d’un avis défavorable sec.

Je vous remercie d’ajouter ces commentaires au dossier.

Meilleures salutations,

Prénom et nom
Adresse

Vu les délais trop courts laissés aux citoyens pour consulter le dossier, les citoyens se réservent le droit de développer de nouveaux arguments qui seraient apparus entre la date du dépôt des remarques (24 mai) et la date de la commission de concertation (12 juin)

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NL

commissiondeconcertation@forest.brussels

Betreft: Openbaar Onderzoek – Aanvraag van Stedenbouw en Milieuvergunningen op de terreinen aan de Van Volxemlaan 366A tot 386.

Geachte,

Met dit schrijven wens ik mijn bezwaren kenbaar te maken betreffende het Openbaar Onderzoek – Aanvraag van Stedenbouw en Milieuvergunningen op de terreinen aan de Van Volxemlaan 366A tot 386.

Eerst en vooral zou ik graag mijn verontwaardiging willen uiten met betrekking tot het verloop van het Openbaar Onderzoek. Dat begon namelijk met een feestdag, gevolgd door een sluitingsdag en een weekend. Uiteindelijk was het dossier dus pas toegankelijk vanaf dag 5 van het onderzoek, en zijn er van de 15 dagen openbaar onderzoek slechts 8 waarop het dossier effectief toegankelijk is. Het is het betreurenswaardig dat er op de Dienst Stedenbouw van de Gemeente Vorst slechts één enkel exemplaar van het dossier beschikbaar is, en dit enkel in het Frans. Geen enkele van de betrokken partijen (Gemeente Vorst, Brussels Gewest, JCX Immo) vond het blijkbaar voldoende belangrijk om een digitale versie ter beschikking te stellen, en dit in beide talen van het Brussels Gewest.

Vervolgens wil ik graag, alvorens in te gaan op de inhoud van de voorgestelde plannen, de aandacht vestigen op de uitzonderlijke ligging van dit project: het maakt immers deel uit van de perimeters van een Gebied van Gewestelijk Belang (GGB Nr. 7 – Van Volxem), van een Stadsvernieuwingscontract (SVC “Koningslaan”), van een Duurzaam Wijkcontract (DWC “Wiels-aan-de-Zenne), van een Gebied van culturele, historische, esthetische waarde of voor stadsverfraaiing, én van een “Kwetsbare Zone” volgens Richtlijn 91/271/EEG van de Europese Raad inzake de behandeling van stedelijk afvalwater. Het is betreurenswaardig dat er voor de inrichting van deze zone geen Bijzonder Bestemmingsplan (BBP) is uitgewerkt, zoals voorgeschreven door Voorschrift 18 van het Gewestelijk Bestemmingsplan inzake de Gebieden van Gewestelijk Belang. Door de afwezigheid van een BBP in deze belangrijke zone is het belang van een grondige studie van zowel het voorliggende project als van de omliggende context des te belangrijker.

Wat betreft de inhoud plannen zelf van het voorliggende project, vindt ik het onbegrijpelijk dat er volledig voorbijgegaan wordt aan de huidige toestand van het terrein: er bevindt zich sinds 2008 namelijk een wateroppervlak, bij de omwonende bevolking bekend als “Marais Wiels”, waarrond zich sindsdien een uitzonderlijke fauna en flora hebben ontwikkeld. Het lijkt me gepast om de bestaande fauna en flora zo volledig mogelijk in kaart te brengen, en om de toepassing te vragen van voorschrift 0.4 van het Gewestelijk Bestemmingsplan (inzake handelingen en werken die de verdwijning of vermindering van de oppervlakte van wateroppervlakke van meer dan 100 m² ten gevolge hebben), en bijgevolg het bestaande wateroppervlak inclusief bestaande fauna en flora zoveel mogelijk te behouden. Het project biedt zelfs een uitgelezen kans om deze waardevolle plek op te kuisen en in te richten opdat deze kwaliteiten nog beter tot hun recht kunnen komen.

De voorliggende plannen stellen voor om 61,87% van de totale oppervlakte voor koeren en tuinen ondoorlaatbaar te maken. Maximum toegelaten 50%. Als verantwoording voor deze overschrijding vermeldt het dossier de nood aan 177 verplichte ondergrondse parkeerplaatsen. Die nood is echter slechts gebonden aan het aantal wooneenheden die het project zelf voorstelt, en dus eenvoudig te verminderen. In een gebied met een uitzonderlijk hoge bevolkingsdichtheid, met een gebrek aan groene ruimtes, en met een gekende overstromingsproblematiek, lijkt het me onverantwoord om de gevraagde afwijking toe te kennen.

De verbetering van de biodiversiteit zoals voorgesteld in het dossier is niet gedocumenteerd (noch wat betreft de huidige, noch wat betreft de toekomstige toestand) en is dus niet geloofwaardig.

In de gegeven context, lijkt het me wenselijk om de groene ruimte tussen de gebouwen maximaal open te stellen aan alle bewoners van de buurt, en daarmee tegemoet te komen aan het gebrek aan groene ruimtes en voorzieningen van collectief belang zoals vastgesteld in het kader van het DWC Wiels-aan-de-Zenne. Deze wens wordt nog versterkt door het belang van een vlotte doorlaatbaarheid voor fietsers en voetgangers, met het oog op een goede aansluiting tussen de Sint-Antoniuswijk en het toekomstige fiets-GEN achteraan het terrein. Ook met het oog op een aangename inrichting van dat fietspad lijkt het me belangrijk om het niet in te sluiten tussen de spoorwegberm en een 2 meter hoge omheining. Ik betreur daarom het voorstel om het hele project te omheinen met een hek van 2 meter hoog.

De architectuur van het project behoort de historische, culturele en estetische kwaliteiten van de omliggende Wiels-, Brass- en Metropole-gebouwen te benadrukken. Gezien de omvang van het voorgestelde project (even hoog als Wiels en Brass; hoger dan Metropole), dreigen de bestaande gebouwen een deel van hun huidige grandeur te verliezen. Het Metropole-gebouw dient samen met het voorliggende project deel uit te maken van een enkele vergunningsaanvraag.

Betreffende de hoogte van de gebouwen richt het project zich enkel op de Wiels- en Brass-gebouwen; beide beschermde erfgoedgebouwen, en beide van een uitzonderlijke hoogte ten opzichte van de omliggende bebouwing. Het project dient zich (zoals voorgeschreven door de GSV, Titel I, Hoofdstuk 2/Afdeling 2,   voor de berekening van haar maximale hoogte te richten op de gemiddelde hoogte van de omliggende gebouwen: 16,71m.

Indien dus rekening wordt gehouden met de bestaande voorschriften, evenals met de specifieke eigenschappen en noden van de omliggende buurt, lijkt het me noodzakelijk om dit project te herzien en tot een nieuw voorstel te komen, wellicht met minder wooneenheden (opdat maximale hoogte en minimale waterdoorlaatbaarheid kunnen gerespecteerd worden); met een echte visie wat betreft het inrichten van groene ruimte met behoud van de huidige biodiversiteit, en dit alles graag ook toegankelijk voor iedereen.

Tenslotte wens ik er graag nog aan te herinneren dat het geheel van de huidige regelgeving een duidelijke inspanning vraagt met betrekking tot de ontwikkeling van een duurzame leefomgeving. In een context waarin we gewend dreigen te geraken aan de alarmerende berichten over de kwaliteit van het water en van de lucht, lijkt het me heel erg belangrijk om er voortaan enkel nog naar te streven om beter te doen dan die minimum voorgeschreven regels, en hier niet langer allerlei uitzonderingen op toe te staan zonder enige visie op een ruimere context.

Ik vraag bijgevolg dat de commissie een negatief advies uitspreekt met betrekking tot de voorliggende plannen.

Ik wens gehoord te worden tijdens de overlegcommissie op 12 juni, op de hoogte gehouden te worden van de verdere ontwikkelingen in dit dossier, en het verslag te ontvangen van de overlegcommissie.

Vriendelijke groet,